关键词：商品房、买卖合同、解除合同、不可抗力、交付、贷款合同、抵押权、贷款

第一部分：案情简介

2019年12月某日原告A与被告B签订《商品房预售合同》，约定：原告购买被告位于安徽省某县某路某小区编号为N的某房屋，总房价款50万余元。合同第十条约定被告应当在2022年7月30日前向原告交付将该房屋。合同第十九条约定原告单方面解除合同，被告应当退还原告已支付购房款及相应利息，并按照总房价款1%支付赔偿金。合同成立时原告已支付28万余元购房款，并与中国银行股份有限公司某县支行C签订《个人一手住房贷款合同》，以银行按揭贷款的方式支付被告所欠20万余元购房款。交房期限届满后，被告多次借故延期交房，截至起诉日被告逾期交房已达半年之久。经过原告与被告多次协商未果，遂起诉至法院。

（注：关系示意图）

第二部分：案件焦点

1.案涉《商品房预售合同》、《个人一手住房贷款合同》、《抵押合同》是否符合解除条件？

2.如前述合同解除，被告应当向原告返还首付款、以及贷款本息的金额是多少？利息计算依据是什么？

3.若《个人一手住房贷款合同》和《抵押合同》解除，银行贷款由谁偿还，偿还金额和方式？

4.若合同解除，被告是否支付原告赔偿金？如支付，赔偿数额及其计算依据。

第三部分：办案思路

律师代理案件后，开展了大量工作，通过谈话了解案情、查看证据材料、现场走访，参与沟通协商等工作，案件事实、证据更加清晰，进一步了解双方纠纷症结点，通过分析研判案件的事实和证据，在多次协商，确实无法达成调解、和解意见的情况下才起诉至法院。

通过前期相关工作和分析研判，代理人认为本纠纷具有合同解除的可能性。被告的行为符合《民法典》第563条关于法定解除权的规定：

第一，案涉房屋交付期限已经届满，房地产公司未按合同约定交付该房屋；

第二，案涉房屋未取得《建设工程竣工验收备案表》，未通过综合验收，不满足房屋交付条件；

第三，房地产公司逾期未交付房屋，原告对其发送书面《退房告知书》，告知其商品房预售合同已经于被告收到之日解除。

第四，被告辩称的因为大气污染属于不可抗力，不可抗力导致未交付房屋的理由不成立。大气污染不满足“不可抗力”的三个特征：1.无法预见；2.不能克服，3.无法避免；因此，不适用不可抗力导致房屋无法交付的情形。并且，笔者检索本地区和全国大多数案例，都认为大气污染不满足“不可抗力”的特征。

第五，被告公司存在债务危机和失信风险，履行合同确实存在客观困难，当下被告已经无力完工案涉房屋工程。被告涉诉案件高达262起，案涉金额数千万之巨，曾6次被法院列入限制高消费企业，因未及时履行生效判决先后4次被法院强制执行。以下为本案办理主要思路：

一、关于法律适用问题

本案中，涉案M县商品房预售合同成立于2019年12月某日即民法典施行前，但该合同的履行时间一直持续至民法典施行以后，且因民法典施行后履行合同发生争议，故适用民法典之相关规定。

根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第二十条规定“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的,适用当时的法律司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。”

二、关于解除权的行使时间问题和解除权的构成要素

   （一）解除权特点分析

商品房买卖合同的解除权，是否与其他合同一样（此处排除特殊类型合同的特殊法定解除权，即任意解除权），也要符合约定解除权、一般法定解除权的要求呢？

笔者认为，商品房买卖合同，标的物系特殊的商铺，是大宗商品和不不动产，涉及建设工程审批、施工建设、验收和交付的各个环节，同时也牵动着整个与房地产有个的各个行业，对于维护交易秩序，确保建筑物房产顺利稳定交付，具有重要的特殊意义，解除权行使有别于一般商品买卖合同，无论是按照约定解除权，还是一般法定解除，都应当严格把握相关构成要素，既要严格限制解除权行使时间、范围，又要相对保护好购房者自主选择及其购房目的、房屋建设项目背景等综合判断合同目的能否实现，相关问题、纠纷，能否实质化影响房屋交付、或者根本、绝对不可能完成交付，而不能冷冰冰仅看案件表面事实以及证据仅形式化简单判决是否满足合同解除权的情形。

（二）解除权是否受一年除斥期间的限制

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。

并且，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十四条  法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。

法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。

一般来说商品房买卖合同的解除权行使期限为一年，需要注意的是，解除权是形成权，不适用有关诉讼时效中止、中断和延长的规定。因此，购房人在知道符合解除条件且决定解除合同的时候，一定要及时行使。

笔者认为，一年除斥期间的设置，是为了让双方及时行使权利，不要因为一方拖延导致本来稳定的合同关系，在对方根本无法预料，不知情的情况下突然被提出要求解除合同。

值得注意的是，如果开发商出现房屋存在质量问题、交付不能或迟延交付、无法办理产权证、房屋面积严重短少不符、烂尾楼、未达到交付标准等构成根本违约的，一般而言理论上是不受一年除斥期间的限制。

综上，如果符合约定解除权，一定要及时提出，尽早沟通，切不可拖延。如果超过一年除斥期间，对于开发商根本违约，行使法定解除权可以在超过一年后在出现根本违约的情形时提出，而约定解除权，笔者认为，如果在一年内已经出现相关符合约定解除情形，则不宜拖到一年之后，否则，解除合同的诉请可能不会被法院支持。

三、被告至今未向原告交付案涉房屋，原告可以解除案涉合同，并要求被告承担违约责任。

原、被告签订的《商品房预售合同》系双方当事人的真实意思的表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当恪守约定全面履行。根据《民法典》五百六十二条之规定，原、被告约定在2022年7月某日前将案涉房屋交付给原告，但被告多次无故延迟交付房屋且逾期交房已达半年之久，且开庭时仍不能交付房屋，符合约定解除权。另根据《民法典》五百六十三条之规定，在履行期间届满后不履行交房义务，且至今未交付，属于未按约定交付房屋的根本违约行为，符合法定解除，原告可请求解除合同。本案中被告根本违约使不能实现合同目，具体表现有：（1）违约方明确的肯定向对方做出毁约的意思表示；（2）明确表示在履行期限到来后不履行合同义务；（3） 毁约无正当理由。

四、关于银行贷款和抵押合同解除以及还款责任承担的法律意见

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条、第二十一条之规定，原被告间商品房预售合同解除后，商品房担保贷款合同因目的不能实现也应当依法解除，被告应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还第三人和原告。

此外，本案一审判决后，第三人中国银行某县支行不服一审判决上诉，在二审程序中，代理人还发表了关于贷款合同解除的以下法律意见：

（一）提供相关支持案例：案涉商品房买卖合同被解除后，案涉商品房担保贷款合同也被解除，被上诉人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担银行和买受人。此观点在（2013）沪一中民二（民）终字第325号民事判决书【案例来源《人民法院案例选》2015年第2辑总第92辑第130-140页】等多个案例中均有体现。

（二）上诉人上诉请求错误：上诉人仅关于贷款合同部分提起诉讼是明显错误的，若二审法院判决支持其上诉请求，则会导致案涉房屋由原告退还给房产公司，但是购房贷款仍然由原告偿还，则在此种情况下，原告既失去案涉房屋又会因诉讼背负巨额贷款利息，既没有事实依据，也没有法律依据，更显失公平。

五、被告以大气污染管控措施作延迟交房事由不能成立

不可抗力指合同履行过程中出现不能够预见、不能够避免、不能够克服的事件，如自然灾害、台风、地震等，而被告提供的该组证据是以公告的形式作出，本案中，被告公司公告内容为，对室外执勤及作业人员建议采取佩戴口罩等防护措施，说明此类天气是可以预见的、可以避免的、也是能够克服的，在司法实践中有关大气污染防控措施的普遍观点，认为其不属于不可抗力，例如在原告提供的第六组证据中，均认定大气污染管控措施不属于不可抗力，不能成为延期交房的法定不可抗力事由。而且，被告仅提交相关大气污染管控的通知、文件及公告，并未提交明确指向涉案项目具体停工起止时间的相关停工通知等证据予以印证，无法确定具体顺延的天数，被告作为房地产开发企业，在订立合同时，对有些客观因素的发生尤其是环境污染防治方面可能导致的工程延期应当有合理的预期并应尽到谨慎的注意义务，不能以此作为完全免责的理由，大气污染对建设房屋并且交付，不构成严重影响，不是免责事由或者迟延交付房屋的理由。本案中，延期交房根本原因系被告对房屋竣工交房时间未进行合理预估，案涉房屋无法按期完成并且无法达到交付条件。

六、被告向原告支付首付款利息应当按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算

原告首付款288133元占总房价款505133元，达57%之多，从2019年12月6日至今已过3年之久，若按照同期货款存款利率计算，原告是在将首付款以免费的方式借给被告使用基础上的同时遭受货币不断贬值，该方式严重侵害了原告合法权益。根据《民法典》第五百八十五条第二款之规定，被告支付原告违约金低于造成损失的，人民法院可以根据当事人的请求予以增加。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：

由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

(一)商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限;

(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;

(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

七、此外，本案合同中还存在部分格式条款无效的情形

案涉合同补充条款3.8、10.3（3）、10.4条系格式条款，依法不产生法律效力，不应当成为该合同的内容，属于绝对无效情形。

被告利用其自身垄断优势地位单方面提供的、可以重复使用而预先拟定的、并且签订合同时既未与原告协商更未告知的条款，被告通过上述条款的约定达到排除示范合同中关于原告合同解除权、违约索赔权的根本性目的，上述限制性条款严重扰乱了房地产市场秩序，不属于规范性商品房销售行为，更不符合商品房交易的公平、公正，根据《民法典》第四百九十六条，

提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。

因此，原告可以主张上述条款不成为该合同的内容。同时根据《民法典》第四百九十七条第二项提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利第三项提供格式条款一方排除对方主要权利的条款属于格式条款绝对无效情形。

   综上所述，本案应当遵从公平原则和诚信原则，综合考虑合同的履约情况，正是基于被告虚假宣传行为原告才购买案涉房屋，但是原告本着诚实信用原则积极履行合同，但是被告无故多次延期交房彻底成为压垮原告的最后一根稻草。原告的善举不应当为被告的恶意违约行为买单。因此请求贵院依法支持原告全部诉讼请求。

第四部分：案件评析

— 作者介绍 —