导语
近期我所张鑫律师、李志强律师接受了被告的委托，处理了一起房屋买卖合同纠纷案件。案涉房屋买卖合同履行过程中，被告夫妻一方收取了“定金”后，另一方不同意出售，结合其他原因，最终未能履行案涉房屋买卖合同，原告诉至法院要求适用定金罚则。张鑫律师、李志强律师作为被告代理人发表的代理意见被法院采纳，最终法院未支持原告诉请的双倍定金。本文浅谈相关法律观点供实务参考。 案情简介 A女士想通过中介E公司（系房产中介D公司的分公司）购买一套房屋，B男和C女系夫妻关系，双方名下有一套M房屋，系夫妻共同财产。 2024年5月8日，E公司员工甲主动联系到C女士，称A女士想要购买M房屋，要求C女士告知房屋的相关信息并出示相关证件，C女士将房产证及房屋情况通过微信发送给了甲女士。随后，甲女士将《房屋买卖合同》（电子版）发送给C女士，沟通过程中，中介公司销售人员甲女士一直说的是，房屋购买价格是净得价，并电话催促C女士尽快签字，C女士在其催促下在电子合同上签了字。A女士向E公司足额支付了房屋买卖合同约定的定金，但E公司销售人员甲女士在定金数额中私自扣除了中介费、交房保证金后，才将剩余的款项通过微信发送给C女士。甲女士也曾拨打电话给B先生，但未能接通电话，故B先生对上述事宜的具体情况并不知情。 次日上午，B先生向C女士了解M房屋的买卖情况后，其要求C女士先查看提前偿还剩余房贷有无违约金，并与中介确认交易过程中是否会增加其他成本，以确保约定的房屋买卖价格是净得价。经核算后，B先生认为扣除各项交易成本，买卖合同约定的价格并非实际到手的净得价，故B先生明确表示不同意出售该房屋。于是C女士将B先生的意思转达给中介E公司，并明确表示案涉买卖合同无法履行。因合同无法履行，原告A女士诉至法院，要求被告一、被告二双倍返还定金并承担其维权支出，要求被告三、被告四返还居间费并对被告一、被告二承担连带清偿责任。 张鑫律师、李志强律师代理本案后，进行了详细的研判分析和应诉准备并代表被告一、被告二出庭应诉。庭审中，充分发表了代理意见，最终法院采纳了我方代理意见，未支持原告要求双倍返还定金的诉请，现判决已经生效。
主要争议焦点：案涉房屋买卖合同能否履行？如不能履行，责任应当由谁来承担？
代理思路简述 （一）案涉房屋买卖合同客观上无法履行。 首先，案涉房屋系B、C的夫妻共有财产，产权登记在两人名下，《房屋买卖合同》上虽注明“共有人同意出售”，但《房屋买卖合同》上仅有C的签名。 其次，B虽然知道案涉房屋在对外出售一事，但对出售案涉房屋提前还贷可能会产生违约金等事宜存在诸多疑问，并未明确表示同意出售。 再次，B一直没有在《出售授权委托书》《同意出售证明承诺书》签名。因此，C出售夫妻共有房屋的行为并没有获得配偶B的授权，系无权代理行为，B亦不予追认，故对B不发生效力。案涉合同客观上也无法履行。 法律依据：《民法典》第五百九十七条规定，因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求承担违约责任。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。 （二）对于案涉房屋买卖合同未能履行，本案原告以及被告中介公司均有责任。 1.原告A未尽审慎义务且不属于善意买受人，需承担相应责任 庭审中，原告认可在签订电子版合同前，已经知晓案涉房屋为被告一、被告二夫妻共同共有，在未审查被告二是否获得被告一授权委托的情况下，签订了电子版买卖合同，原告作为完全行为能力人，对签订合同应当具有合理审慎的注意义务，其明知道夫妻共同财产的出售需要夫妻双方应取得一致意见，也未与房屋所有人（被告一、二）见面现场协商合同内容，如其认为因案涉合同不能履行而产生相应损失，其应当自行承担相应责任。 2.中介E公司作为房屋买卖的中介方存有不规范、不尽责的行为。 本案中，中介公司的工作任务是按照房产中介行业规范，在双方买卖合同全流程、全过程中提供标准化居间服务，而不仅仅是其开庭时陈述的仅提供交易机会。中介工作还应当包括撮合促成交易，在办理贷款、房产解押、网签、办理过户、房屋及相关物品交接、水电费结算等方面提供全面的中介服务。 由于中介公司并没有履行相关承诺和告知义务，也未组织买卖双方充分协商合同重要条款，亦未对合同贷款提前还款如何落实，提前还款违约金如何承担等问题作出回应，在履行中介服务过程中显然存在重大过错，最终导致买卖合同无法履行。此外，中介E公司的不规范行为还有如下情形： （1）E公司提供给C的合同上居间人的名称存有混乱的情形，先后出现了三个不同的名称。 （2）E公司明知房屋系夫妻共有财产，明知C没有取得B的授权，在合同仅有一方签字的情况下，仍然将部分定金交付给C。 （3）E公司针对C关于提前还款违约金以及是否有其他交易成本的担忧，未予以积极的回应和解决。 （4）E公司在合同不能履行的情况下，三次拒收C退还的定金，导致诉讼成本的增高。 综上所述，E公司在案涉房屋没有实际成交的情况下，应将A交付的居间费和从A交付的定金中以中介费名义扣留的款项、以保证金名义扣留的款项，均应当返还给A，其他因中介原因产生的损失也应当由中介公司承担。 3.本案中不应当适用“定金罚则”，也不存在因被告一、被告二造成的直接损失。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》第四条的规定，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。因此被告二只需将其收到的款项退还给原告即可。 即便原告主张存在损失，也应当是交易机会的减少所导致的直接损失。本案中，在合同的协商初期，对B先生是否同意出售案涉房屋，中介公司及合同双方都在等待其作出意思表示。从签订电子合同，到B先生明确表示不同意出售案涉房屋，前后不到一天的时间。同等情况下，原告在当地房产市场购买相关房屋的交易机会并未因此减少，没有直接损失，故被告一、被告二不应当承担任何赔偿责任。 审理情况及判决结果 在法院主持下，张鑫律师和李志强律师曾促成两次调解机会，原告也与被告一、被告二达成了一致意见，由于中介公司不愿意支付相关费用，最终未能调解成功。 法院认为，原告、中介公司D、E对于案涉房屋买卖合同未能履行都有责任。审理过程中，我方当事人本着解决问题的态度，表示愿意支付一定的费用。因此，法院并未适用“定金罚则”，而是综合考虑各方在合同洽谈初期的行为表现、各自的权利义务等方面因素进行责任分配，最终各方息讼服判。本案的判决结果完全在我们庭前预测范围之内，代理律师也获得了委托人的高度认可。 该案件的成功办理，与代理律师精细化办案以及充分运用《民法典》合同编及相关法律规定，并深入掌握和应用法理学原理到具体案件中，具有密不可分的关系，这也充分体现了代理律师专业、靠谱的“工匠”精神。 附：判决书部分内容
【律师简介】
张鑫 律师 张鑫律师，具有专利代理师资格，任京师金陵知识产权中心副主任、人民法院特邀调解员、知识产权企业高级顾问、机动车高级鉴定评估师、演出经纪人，荣获2023年度南京市浦口区“优秀新锐律师”称号，系多领域复合型人才。 擅长知识产权、公司法、房产纠纷、婚姻家事、合同纠纷、消费者权益、演艺经纪及其他各类重大疑难复杂经济纠纷等民商事案件、个人或企业法律顾问、刑事辩护、异地行政案件等法律事务。 联系方式：18021549695 李志强 律师 李志强律师，北京市京师（南京）律师事务所京师金陵刑事辩护中心委员、京师金陵知识产权中心委员、江苏省妇联妇女儿童权益维护中心“双护”课堂普法宣传讲师。 擅长刑事辩护、刑民交叉、合同纠纷、公司股权、房地产纠纷等领域的疑难复杂案件以及企业常年法律顾问。 李志强律师具有公安法制、信访、刑侦、看守所以及政法综合等领域十六年刑事法律工作经验，并取得公安基本级、中级、高级执法资格证书，曾多次获得优秀公务员、优秀党员、业务能手、优秀看守员等荣誉称号。工作期间参与办理近千起案件，审阅各类案卷千余本，曾作为系列重大刑事案件专案组主办民警，从理论到实践都积累了处理复杂疑难案件能力。 联系方式：19822633680
